第一部分：市場分析
    藍色家園地處東郊浐河經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊靠浐河西岸，距西安市的 "東大門"交通要道之一的咸寧東路200米，環(huán)境條件較好。
    鑒于雙方未簽訂正式合作協(xié)議，對于該項目的市場調(diào)研只是在宏觀上和較小范圍內(nèi)進行。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)成熟經(jīng)驗，項目前期定位對項目的整體成功運作影響可達到40%，鑒于此我方建議能在正式簽訂合同之后展開深入調(diào)研，以利于項目的準確定位，同時為將項目推向市場積累足量的目標購房人群，實現(xiàn)"勝兵先勝而后求戰(zhàn)"的策劃理念。
    該調(diào)查報告通過對項目周邊情況的調(diào)查，希望能為藍色家園項目的產(chǎn)品定位，提供市場參考。
一，區(qū)域概況
人文環(huán)境
    項目周邊有西京大學，交大思源學院，凱聯(lián)學院等大中專院校，有聞名中外的半坡文化遺址——半坡歷史博物館等文化名勝。
交 通
    本項目據(jù)西安市東大門交通要道——咸寧路僅200米，有8路等公交車途經(jīng)此地。
區(qū)域項目
    浐河經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)
    一期規(guī)劃面積3。86平方公里，由北部工業(yè)區(qū)，南部旅游度假區(qū)，中部商業(yè)街三部分組成。工業(yè)區(qū)規(guī)劃有功能齊全的公共建筑，如管理，金融，商貿(mào)， 科研， 人才培訓，學校， 醫(yī)院，飯店等，旅游度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)為娛樂區(qū)，風景瀏覽區(qū)，別墅居住度假區(qū)和管理服務(wù)區(qū)等四大功能區(qū)。
灞橋科技產(chǎn)業(yè)園
    位于灞橋區(qū)，即將開工建設(shè)，以信息，高科技材料，加工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
前 景
    和灞橋科技產(chǎn)業(yè)園將在滻河，灞河流域形成以房地產(chǎn)開發(fā)，休閑娛樂，餐飲，以及以高科技為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模式，形成新的經(jīng)濟增長點，從而從根本上改變城東區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單調(diào)(主要是紡織業(yè)和軍工)，無支柱產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，為區(qū)域經(jīng)濟快速，健康發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。
二，周邊在建項目
半坡湖渡假村會議中心
    位于浐和開發(fā)區(qū)南部商務(wù)服務(wù)區(qū)內(nèi)，與本項目近鄰。占地35畝，總建筑面積7800平方米。達到三星級客房標準，200個標準間及豪華高級套房和多功能會議廳，配備有大型宴會廳， 舞廳及健身房，康復(fù)理療中心。
都市花園
    "都市花園"位于浐河開發(fā)區(qū)旅游度假區(qū)內(nèi)，與本項目近鄰，由中銀萬泰(西安)置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。項目總投資4。5億元，占地341畝，綠地面積 136畝，建筑容積率0。88。其特點是公共設(shè)施建設(shè)比重較大，如文體，娛樂，圖書館等，建設(shè)工期兩年。
長力大廈
    位于浐河開發(fā)區(qū)工業(yè)區(qū)，總面積為15000m2，地下及地上共計十六層(下建地下停車場)。其中裙房為三層，主要功能有：一層超市，二層餐廳，三層娛樂，四到五層為賓館，六層以上為寫字樓。
華田大酒店
    位于浐河開發(fā)區(qū)工業(yè)區(qū)，項目主體為7層框架結(jié)構(gòu)，土地使用面積為3947平方米(5。9畝)， 建筑用地面積1767平方米，總建筑面積10193平方米，1-2層(商場，接待廳)3331平方米，3-6層(客房及寫字間)6662平方米，7層為設(shè)備層200平方米。該項目總投資3300萬元。將建有國際標準的娛樂中心(餐飲，娛樂，健身，美容，桑拿，洗浴，休閑)和室內(nèi)溫泉游泳館。
華清園小區(qū)
    位于開發(fā)區(qū)北部工業(yè)區(qū)，占地202畝，建筑面積16萬平方米， 交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，小區(qū)綠化面積達50%，空氣質(zhì)量優(yōu)量，富含礦物質(zhì)的地熱溫泉提供24小時的沐浴及生活用熱水。小區(qū)實行全封閉的社區(qū)管理模式，配套設(shè)施齊全。
三，地域發(fā)展前景
優(yōu)勢
    浐河是西安市距離城市中心最近，綜合條件最好的水系。
    浐河地區(qū)是市政府即將啟動的"西安東大門"新建規(guī)劃的重點建設(shè)區(qū)域。
    河地區(qū)豐富的水資源，河灘地，坡塬地為實踐西安市政府 經(jīng)營城市，創(chuàng)建西部最佳 理念提供了科學合理的發(fā)展空間。
    浐河經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是托起城東經(jīng)濟快速發(fā)展的基石。
    政府即將進行咸寧東路，長樂東路，韓森路等聯(lián)系主城區(qū)和城東地區(qū)城市道路的改，擴建工程，屆時連接主城區(qū)和城東的交通將更加方便，通暢。
    灞橋科技產(chǎn)業(yè)園加速灞橋區(qū)產(chǎn)業(yè)改造，提升城區(qū)綜合素質(zhì)，將成為灞橋區(qū)城市發(fā)展的希望所在。
未來3—5年內(nèi)，浐河開發(fā)區(qū)，灞橋科技產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展將使灞橋區(qū)同西安城東完全連接起來，形成一個發(fā)展均衡，風景秀美的大城東，而浐河則是連接二者的天然綠色環(huán)境紐帶和經(jīng)濟紐帶，將成為城東人休閑，娛樂，度假的好去處，更是居家置業(yè)的首選之地，發(fā)展前景廣闊。
    據(jù)此項目不遠的白鹿原將建成西安市的城市森林，形成城市綠肺和城東地區(qū)綠色屏障。
不足
    城東地區(qū)和市區(qū)其它區(qū)域之間的經(jīng)濟社會發(fā)展水平存在著明顯差距。
    目前僅有長樂路和咸寧路聯(lián)系主城區(qū)，交通狀況不能滿足城東地區(qū)城市發(fā)展 需要。
    區(qū)域發(fā)展前景尚未完全體現(xiàn)，社會影響力不足，市民關(guān)注度較差。
    周邊配套設(shè)施不足
四，目標客戶
    東郊歷史居民。
    目前在東郊及灞橋工作的中青年白領(lǐng)階層。
    在高新開發(fā)區(qū)東區(qū)工作的白領(lǐng)階層。
    東郊及灞橋的小型私營業(yè)主。
    項目周邊的十幾家大型軍工，紡織企業(yè)職工家庭。由于住宅老化，企業(yè)改制，住房改革以及下海經(jīng)商等原因，有相當一部分的家庭需要新置家產(chǎn)，本項目具有地域，環(huán)境，發(fā)展?jié)摿Φ葍?yōu)勢，對他(她)來說具有相當?shù)奈�引力�?BR>第二部分：規(guī)劃建議
一，經(jīng)濟指標
項 目
230畝
81。631畝
總用地面積
153333。18 m2
54420。612 m2
容積率
1。8
1。8
建筑密度
35%
35%
綠化率
60%
60%
道路用地
5%
5%
平均層數(shù)
5。59層
5。25層
總建筑面積
30萬m2
10萬m2
二，規(guī)劃要求
    項目地擬建成具有獨特概念和較高文化品位的高尚住宅區(qū)，具有鮮明的代表性，成為西安乃至西北的建筑典范。作為高尚住宅區(qū)，要體現(xiàn)"以人為本，回歸社會"的理念。堅持可持續(xù)發(fā)展的原則，堅持生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，要求環(huán)境幽雅，居住舒適方便，配套服務(wù)設(shè)施完善。平面布局功能完善合理，經(jīng)濟實用，立面造型典雅，大方。為住戶提供一個真正舒適，休閑的經(jīng)典生活空間。
    我們立足項目本身優(yōu)，劣勢分析，依據(jù)市場供應(yīng)及需求特征提出的項目理念設(shè)計及規(guī)劃建議，希望能給海洋地產(chǎn)的藍色家園項目運作帶來一些啟示。
#返樸歸真——簡約又持久
理念描述
    今天的城市——快捷的節(jié)奏淹沒了我們閑散的心境，愈來愈模式化的居住方式以驚人的速度吞沒了整個城市……。城市的淡漠，城市的冷硬，城市在給了你我無數(shù)便利的同時，也悄然抹掉了你我心靈中那些柔軟而親切的東西。
    蠶只有撐破自己的繭才能飛行和繁衍。
    我們的理念中社區(qū)沒有奇異的外表，沒有昂貴的穿著，也無需巨額的成本。
    簡約，自然，如同一塊塊天然的美玉，時間上的推移絲毫無損他們純樸而美麗的光澤。
    于是，"返樸歸真"就是營造這樣一種居住環(huán)境和生活方式，沒有成片讓人望而生畏的高層，沒有冷冰冰的玻璃幕墻折射出的蒼白………。社區(qū)里建筑的高度和層次都生動而富于變化，建筑以不同的高度和不同的排列方式形成富有鄉(xiāng)村特色的格局。更注重給客戶"生活即在風景中"的感覺。
    環(huán)境和景觀都滲透到日常生活中，景觀不再孤芳自賞，而能為人所用。幽香的自然景觀延伸了人們的生活空間，豐富的人文景觀使人們在親近自然的同時也拉進了彼此之間的距離，居民在這里可以找回都市生活中失落的自然和關(guān)愛。
    項目主要針對城東及西安其它區(qū)域的人群，他們作為"返樸歸真"的重要的居住群，將引領(lǐng)一種高品質(zhì)的生活方式。使浐河兩岸不僅成為一個適合居住的社區(qū)，而且在經(jīng)濟上得以騰飛。清新的空氣，健康地呼吸，"樸素生活"同時滿足了你的城市理想和居住追求，并將你帶入全新的生活體驗之中，一種閑散輕松的"簡約自然生活"中去。
可行性分析
    歷史機遇：西部大開發(fā)以及入世成功，西安房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，西安其它適合住宅開發(fā)的區(qū)域可開發(fā)潛量已經(jīng)很小本地區(qū)優(yōu)惠政策，該區(qū)域用地規(guī)模大，有足夠的空間進行開發(fā)，能營造高品質(zhì)的環(huán)境。
    區(qū)域優(yōu)勢：項目地處西安城東浐河經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，東臨西安罕見水系浐河，自然生態(tài)環(huán)境俱佳特別適合人居住，更有大主題環(huán)境做依托。
    交通優(yōu)勢：城東是西安乃至西北的交通要道，發(fā)展?jié)摿�巨大；項目兩邊的長樂東路和咸寧東路給附近居民的出行帶來更多方便。
    經(jīng)濟優(yōu)勢：浐河開發(fā)區(qū)有政府的強勢引導(dǎo)，在未來發(fā)展中獨具天時，地利，人和的優(yōu)勢；
    市場保障：紡織城富裕人群西安城區(qū)西移和西安城東居民向東移居必將會聚居于生態(tài)環(huán)境好，適合人居住的浐河兩岸。
必要性分析
    目前房地產(chǎn)環(huán)境處營造階段，缺乏新生活方式的倡導(dǎo)。
    城東房地產(chǎn)項目的市場號召力普遍不強，必須引進全新居住理念，先進設(shè)計，引導(dǎo)市場旺銷時機的提前到來。
    切實"以人為本，回歸自然"，以消費者心理，生理需求和自然環(huán)境的結(jié)合為出發(fā)點。
消費者分析
主要目標消費群
在城東工作和生活的歷史居民。
紡織城歷史居民中的可望改善居住條件的富裕階層。
在浐河經(jīng)濟帶工作的白領(lǐng)階層及中高級管理者。
長樂商貿(mào)圈中追求生活品位的業(yè)主。
目標消費者的特征描述
年齡：25—50歲之間
婚姻狀況：已婚人士居多。
教育程度：受過中，高等教育。
家庭月收入：2000—3000元
居住習慣：現(xiàn)工作地基本在城東，或從前就在這里居住。
目標消費者的購買特征
結(jié)構(gòu)：多層為主要需求，小高層次之。
戶型：三室二廳二衛(wèi)，二室二廳一衛(wèi)，三室一廳一衛(wèi)。
面積：100—120平米，80—100平米，51—80平米。
環(huán)境：園林式
項目特征分析
優(yōu)勢
市場調(diào)查顯示，中等社區(qū)最受市場青睞。
項目規(guī)模較大，則人氣旺，居家氛圍濃厚。
項目規(guī)模較大，則配套全，生活舒適，方便。
項目規(guī)模較大，規(guī)劃好安排。
項目規(guī)模較大，容易創(chuàng)出品牌。
項目規(guī)模較大，經(jīng)營成本低。
項目地處西安罕見水系浐河邊，區(qū)位整體優(yōu)勢明顯。
項目具備塑造西安市場少有的親水概念社區(qū)的自然環(huán)境。
劣勢
城東住宅市場供需量小，樓盤競爭激烈。
規(guī)模較大，開發(fā)周期長，規(guī)劃超前難度大。
西安其它區(qū)域的優(yōu)質(zhì)樓盤大量分解目標消費群。
品牌影響力較小。
規(guī)劃理念建議
注重環(huán)境營造
    因地制宜，營造時尚，休閑，便利，舒適的環(huán)境。將線性景觀帶，各組團綠地，社區(qū)的中心綠化有機結(jié)合，喬，灌，花，草相結(jié)合，充分進行點，線，面，多層次景觀環(huán)境，水榭亭臺優(yōu)雅裝點，社區(qū)綠意風華。
營造水景
    在小區(qū)中央景區(qū)引入起伏的坡地和悠悠碧水，日式旱噴泉，是您擁有真正返樸歸真的田園生活，使人居與自然和諧共生。讓所居之人——清晨，沐浴林間清風雨露；黃昏，傾聽溪水瀑布流淌。營造的人工水景可考慮用污水循環(huán)系統(tǒng)進行再利用，體現(xiàn)可持續(xù)的生態(tài)原則，并降低日后的管理運營成本。
陽臺花園
    陽臺外側(cè)裝一小鐵架，可以錯落有致的紡織各種各樣的盆栽和鮮花，陽臺內(nèi)側(cè)和護欄上可以種植牽�；ǎ�長春藤，葡萄等攀藤植物，整個陽臺有綠葉相掩，花香怡人，使人足不出戶，也能享受大自然的樂趣。
注重健康的生活
    響應(yīng)人際交往的渴望，對忙碌生活節(jié)奏的緩解。應(yīng)用科技手法使人在健身大道步行保健，優(yōu)美環(huán)境，將大眾生活引向室外活動，提倡新的生活方式，促進居者的身心健康，增強小區(qū)活力。
注重生態(tài)平衡
    建立具有自我循環(huán)能力的社區(qū)體系，設(shè)置的循環(huán)利用系統(tǒng)，生活垃圾循環(huán)再生和再利用系統(tǒng)，加強小區(qū)的新陳代謝能力。降低住宅的能源消耗，降低常規(guī)能源消耗，注重"再生能源"的利用。
#內(nèi)涵生活——理想又現(xiàn)實
理念描述
    當人們明白了知識可以改變生活，教育變成了生活中的一個中心點，成了每一個家庭選擇家庭生活方式的要素之一，人們對精神生活就有了更高的要求，便可望藝術(shù)成為生活的一部分。
    我們將教育作為構(gòu)成社區(qū)生活的重要組成部分，作為家庭生活的重心，這必然匯兌有教育以實際責任感的家庭，社會乃至政府產(chǎn)生大的震動和推進。
可行性分析
文化優(yōu)勢：有歷史文化淵源，強化與歷史文化環(huán)境的有機結(jié)合。
設(shè)施優(yōu)勢：西安有可開發(fā)社區(qū)教育的資源優(yōu)勢。
人文優(yōu)勢：開發(fā)區(qū)有大量的小資人群，目標客源文化層次較高，
4， 時機優(yōu)勢：西安房地產(chǎn)未來開發(fā)中心勢必東移，藍色家園必將先入為主，成為掘得區(qū)域市場第一桶金者。
必要性分析
項目地規(guī)模較大，可以有效支援社區(qū)教育配套設(shè)施。
目標客戶屬于強烈渴求不斷提高的年齡階段。
目標客戶的子女多處于幼兒園，初中階段。
規(guī)劃理念建議
文化會所
    以健康，運動為主題簡易會所，提供一個休閑，娛樂的理想場所，通過文娛體育活動，增強體質(zhì)，休閑放松，相互溝通，交流情感，創(chuàng)造良好的社區(qū)文化。
培訓中心
    青少年文化內(nèi)涵培訓，全國各類教育培訓，才藝培訓，國內(nèi)外先進教育體系建立，增強小區(qū)教育質(zhì)量的社會影響力，渲染社區(qū)的文化氛圍。
民俗飲食
    商業(yè)步行街內(nèi)設(shè)茶藝，地方風味食街，咖啡酒吧等場所，適合不同階層的不同需要。
智能網(wǎng)絡(luò)
    設(shè)置安全防范系統(tǒng)，集中管理與監(jiān)控系統(tǒng)，智能化計量收費系統(tǒng)，家庭現(xiàn)代化通信系統(tǒng)。通過主動式防范及被動式防范，創(chuàng)小區(qū)安全環(huán)境。
開放交通
    設(shè)置方便電動汽車，可供任意實用的社區(qū)公用腳踏車方便居住著。
三，項目功能分區(qū)及說明
    項目地較大，建議形成一個多功能的內(nèi)需型社區(qū)�？傮w分為出入?yún)^(qū)，公建區(qū)，住宅區(qū)，別墅區(qū)。
入口區(qū)
    入口區(qū)拓展一個廣場可以兼作公建區(qū)，住宅區(qū)，別墅區(qū)的入口，成為社區(qū)形象的重要節(jié)點。
公建區(qū)
商業(yè)服務(wù)
    在規(guī)劃布局中，以居民日常工作，生活的活動規(guī)律為基礎(chǔ)，方便居民實用，提供最佳服務(wù)半徑，最大限度減少環(huán)境的干擾，采取點，線，面結(jié)合的方式促使小區(qū)商業(yè)中心與片區(qū)級商業(yè)中心合理分布，生活購物與休閑娛樂性購物相互滲透，在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)商業(yè)步行街，便利店等。
文化教育(建議不設(shè)中小學)
    若要設(shè)置合理數(shù)量的幼兒園，小學及高素質(zhì)的中學。學校的規(guī)劃位置，應(yīng)即考慮社區(qū)內(nèi)學生的便利，又考慮了周邊小區(qū)的廣泛生源。
體育運動
    社區(qū)內(nèi)中小學的運動場地在課余時間可向居民開放，體育設(shè)施科結(jié)合綠地布置兒童游戲和老年休閑場所。引入健康步道。
別墅區(qū)
建議圍繞中心綠化帶作少量別墅。
    錯落有致的靈活布置，每座別墅都有面積不一的庭院和露天平臺，既保證個人空間的私密性，有拓展交往的和公共場所，追求別墅區(qū)道路形態(tài)蜿蜒起伏。
住宅區(qū)
    以多層疊加別墅住宅為主體，并配以少量的小高層和高層。
    多層疊加別墅住宅，小高層和高層形成活潑跳躍的天際線，加上內(nèi)部的立體綠化，使每個組團形成了各有特色的悠悠庭園。建筑尺度的小型化，空間多樣化，降低密度感，創(chuàng)造尺度親切宜人的居住氛圍，緩解都市人緊張的心理壓力，促進身心健康。
    項目著眼于居住者對高品質(zhì)生活的需求，項目對于住宅單體與戶型內(nèi)部空間的設(shè)計予以高度重視。采用大面寬，小進深，主要居室南向，良好的通風與采光，戶戶享有的南向玻璃陽光室。采用退臺及坡屋頂形勢，營造"步移景異"的內(nèi)部景觀與空間。
四，道路系統(tǒng)布局及說明
社區(qū)道路設(shè)置
    道路分級布置，感到與支道形成主次分明，有層次道路系統(tǒng)。道路網(wǎng)絡(luò)清晰，整合有序，導(dǎo)向明確，干道及小路旁應(yīng)具有良好的景色，交織成有景觀表現(xiàn)力的"動感視廊"。
人車分流設(shè)置
    建立完善，邊界都不干擾的人車分流網(wǎng)絡(luò)，因地度勢，巡視促成，弱化區(qū)內(nèi)車行系統(tǒng)，強化完整的步行系統(tǒng)，盡量保持社區(qū)安靜，減小車行交通面積。
停車場布置
    自行車庫均采用集中式布置，布置在組團處入口處。小汽車停車采用半地下車庫，去內(nèi)地平高于車道1。2米，汽車通過外環(huán)道進入半地下車庫。在車庫設(shè)計上，按每10戶4個車位的比例預(yù)設(shè)車位數(shù)，部分小高層，高層采取層低架空既可做綠化，又可做地下停車。
五，建筑風格，色彩及說明
總體建筑風格及色彩
    社區(qū)的住宅建筑的造型突出體現(xiàn)現(xiàn)代大城市的風貌，社區(qū)的主色調(diào)要統(tǒng)一，局部色彩有要有所變化，增強小區(qū)各組團的領(lǐng)域感和識別性。
建筑群體及單體規(guī)劃
    建筑群體講求和諧，以統(tǒng)一協(xié)調(diào)為主，以多樣化為輔，形成大統(tǒng)一，小變化的建筑群體特征，使建筑既協(xié)調(diào)又有個性。
    建筑單體平面實用簡潔，空間方正明確。以簡明一致，尺度宜人的單體組成豐富的群體，建筑空間簡潔又豐富，注重整體輪廓線，形成統(tǒng)一中的變化。
六，環(huán)境規(guī)劃及說明
總體環(huán)境規(guī)劃
塑造視覺環(huán)境
    景觀環(huán)境在滿足日照，通風等條件下盡可能為其爭取良好視角，在住戶"無景可觀"時，適時適地的造景或組景，善用場外之景，將小區(qū)外的風景"借入"社區(qū)，住宅造型盡可能塑造不同風格。充分利用小區(qū)的地形，地貌塑造視覺環(huán)境，創(chuàng)生動景觀。
多層次景觀
    社區(qū)采用立體多層景觀，建議小型的活動設(shè)施分散布置，并使其景觀化，較大規(guī)模的娛樂項目，適于集中建設(shè)，設(shè)置景觀緩沖帶予以隱藏。
親自然設(shè)計
組團內(nèi)綠化
    精心安排公用綠地，建筑小品和宅間綠地，使線性景觀帶和組團的集中綠地及垂直綠化相結(jié)合。讓居者真正感覺到綠色空間的美感。
小品布置
    加強精品意識，在細處精雕細刻，為居者提供舒適方便的條件。
共享空間
    精心創(chuàng)造條件使人可以自由參與其中，通過一定參與和情感介入，使自身行為與環(huán)境有機結(jié)合，如設(shè)計水井時考慮供人在水中嬉戲的景園，又如小高層，高層住宅低層架空下的共享綠色空間。通過將作為主體的多層設(shè)計為獨特的疊加別墅，樹立小區(qū)低價位，高品質(zhì)的公眾形象。
第三部分：階段推廣主題
一，概念闡釋
(一)親水概念：
    古語云："仁者樂山，智者樂水"，中華五千年文明史與山水素有不解之緣；十三朝古都西安，歷史文化源遠流長，近山親水理念更是深入人心；山借水增添靈性，人以水聚財，家居近水已成為現(xiàn)代人選者居所的重要條件。西安自古便有"八水繞長安"之美譽，但由于地處北方，加之現(xiàn)在的西安城區(qū)離"八水"中大多數(shù)水源距離均較遠，臨水而居只能是一種奢望。然而，在國家山川秀美工程全面啟動和西安市政府的大力推動下，西安人又將享受山清水秀的自然風光。浐河作為距西安城區(qū)最近的水系，擁有營造水景的優(yōu)勢自然條件和積聚已久的市場資源支撐，藍色家園作為浐河附近第一個具備獨特優(yōu)勢的親水型商住小區(qū)必將受到市場的追捧。
親水家園的基本特征：
1，小區(qū)臨近活水源，擁有良好的自然水景風光；
2，小區(qū)所在區(qū)域具備良好的生態(tài)環(huán)境，特別適合人居��；
3，小區(qū)內(nèi)有自成體系的循環(huán)水景；
4，小區(qū)建設(shè)有生態(tài)控制系統(tǒng)，確保小區(qū)的健康生態(tài)。
(二)"疊加別墅"概念
"疊加別墅"即是將多層建設(shè)為復(fù)式別墅的簡稱。
    在歐美國家"TOWN HOUSE"比較流行，其中以連排別墅最具代表性，而在日本，新加坡等東方國家"疊加別墅"更受這些土地面積較為緊缺國家的歡迎。近幾十年來，由于中產(chǎn)階級隊伍的不斷擴大，在他們只追求生活品位而有相對不富裕的客觀條件推動下，"疊加別墅"由于其經(jīng)濟性，科學性，品味性而倍受市場推崇。在中國由于目前中產(chǎn)階層尚未形成，社會財富分配的不盡合理，致使社會消費產(chǎn)品市場供應(yīng)畸形發(fā)展，加之中國房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，故而在房地產(chǎn)市場常常表現(xiàn)為為少數(shù)人蓋房，一些更適合中國大眾的精品建筑類型并未大面積引入。"疊加別墅"正是在這種背景下引入西安的，她的到來勢必引起市場的強烈震動!從此西安有了為普通市民量身打造的別墅——"疊加別墅"區(qū)。
"疊加別墅"的基本特征：
戶型結(jié)構(gòu)科學，合理，能從根本上解決了住宅動，靜分區(qū)問題，業(yè)主的生活私密性得到保障；
商品房經(jīng)濟性良好，高而不貴緊切普通市民需求；
注重室內(nèi)生活空間的營造，品味高級，特色鮮明。
(三)"小資家庭"概念
    現(xiàn)代社會經(jīng)濟繁榮，市民生活穩(wěn)定 ，在鄧小平同志關(guān)于讓一部分人先富起來的偉大理論引導(dǎo)下，西安已有相當數(shù)量的家庭邁入小康生活。如今日漸富裕起來的市民愈來愈重視追求生活品質(zhì)，休閑，享受成為這一部分人的普遍追求。這一理念體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上，便使一部分購房者更注重戶型設(shè)計，小區(qū)布局乃至社區(qū)整體品質(zhì)，對生活質(zhì)量的追求已成為富裕人群的普遍共識。然而，這一人群又不是非常富裕，能夠在保持目前生活整體狀態(tài)的前提下，享受高品質(zhì)的生活勢必成為其生活理想，于是在中國各大城市出現(xiàn)了一批小資產(chǎn)階級階層。這一階層相當于西方發(fā)達國家的中產(chǎn)階層，又有明顯的中國社會特色，而由這一人群為核心的家庭即為"小資"家庭。其基本特征如下：
1，大多有個人事業(yè)，生活較為富裕；
2，注重生活品質(zhì)的提高，追求品位；
3，個人事業(yè)或家庭對某個地區(qū)環(huán)境的依賴性大；
4，有較強的經(jīng)濟意識且看中生活實效；
5，多為兩代三口之家。
二，階段推廣主題
    藍色家園的階段推廣主題本著立足于項目自身特色，結(jié)合區(qū)域乃至西安市場現(xiàn)狀擬定。在階段推廣主題中考慮到市場競爭的多變性，并未將具體銷售策略融合進主題，在實際操作中可根據(jù)市場實際情況擬定。
(一)概念提示期
時 間：項目立項至內(nèi)部認購結(jié)束
主 題：1，城東第一生活港——藍色家園開工；
2，獻給"小資"階層的理想家園——藍色家園"疊加別墅"閃亮登場；
3，藍色家園帶來市場強力沖擊——用買高層的錢買別墅。
目 標：1，樹立藍色家園的獨特形象；
2，對目標購房人群產(chǎn)生需求沖擊，使藍色家園成為被選住宅；
3，確立高品質(zhì)，中等價位經(jīng)濟型時尚家居的市場地位。
(二)概念推廣期
時 間：開盤銷售初期
主 題：1，浐河兩岸，西安人未來居住的理想地域；
2，"疊加別墅"掀起市場巨瀾——藍色家園經(jīng)濟型疊加別墅熱賣；
3，"陽光，河流，垂柳，清新空氣，生態(tài)家園"——藍色家園演繹新型體驗生活新空間；
4，藍色家園營造生態(tài)型親水家園。
目 標：1，深化藍色家園概念特色；
2，推進項目上市推廣；
3，全面展示藍色家園的比較優(yōu)勢。
(三)強勢銷售期
時 間：藍色家園主題銷售時期
主 題：1，浐河岸邊新景觀，藍色家園演繹時尚家居新空間；
2，藍色家園，擁有的不僅僅是風景，更有不盡的生活風情；
3，返樸歸真，簡約又持久——藍色家園以簡約精致，天人合一的全新理念打造城市生活新田園；
4，精益才能求精，藍色家園的獨特魅力是這樣煉成的；
5，藍色家園不僅僅是超值。
目 標：1，全面推進銷售；
2，樹立藍色家園的品牌形象。
(四)品牌維護期
時 間：清盤期前后。
主 題：1，藍色家園引入名校教育體系；
2，海洋地產(chǎn)，浐河巨獻——藍色家園引領(lǐng)西安房地產(chǎn)市場新方向。
目 標：1，促進銷售清盤；
2，提升海洋地產(chǎn)品牌美譽度。