第一部分：市場分析
    藍(lán)色家園地處東郊浐河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊靠浐河西岸，距西安市的 "東大門"交通要道之一的咸寧東路200米，環(huán)境條件較好。
    鑒于雙方未簽訂正式合作協(xié)議，對(duì)于該項(xiàng)目的市場調(diào)研只是在宏觀上和較小范圍內(nèi)進(jìn)行。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)成熟經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目前期定位對(duì)項(xiàng)目的整體成功運(yùn)作影響可達(dá)到40%，鑒于此我方建議能在正式簽訂合同之后展開深入調(diào)研，以利于項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位，同時(shí)為將項(xiàng)目推向市場積累足量的目標(biāo)購房人群，實(shí)現(xiàn)"勝兵先勝而后求戰(zhàn)"的策劃理念。
    該調(diào)查報(bào)告通過對(duì)項(xiàng)目周邊情況的調(diào)查，希望能為藍(lán)色家園項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，提供市場參考。
一，區(qū)域概況
人文環(huán)境
    項(xiàng)目周邊有西京大學(xué)，交大思源學(xué)院，凱聯(lián)學(xué)院等大中專院校，有聞名中外的半坡文化遺址——半坡歷史博物館等文化名勝。
交 通
    本項(xiàng)目據(jù)西安市東大門交通要道——咸寧路僅200米，有8路等公交車途經(jīng)此地。
區(qū)域項(xiàng)目
    浐河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)
    一期規(guī)劃面積3。86平方公里，由北部工業(yè)區(qū)，南部旅游度假區(qū)，中部商業(yè)街三部分組成。工業(yè)區(qū)規(guī)劃有功能齊全的公共建筑，如管理，金融，商貿(mào)， 科研， 人才培訓(xùn)，學(xué)校， 醫(yī)院，飯店等，旅游度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)為娛樂區(qū)，風(fēng)景瀏覽區(qū)，別墅居住度假區(qū)和管理服務(wù)區(qū)等四大功能區(qū)。
灞橋科技產(chǎn)業(yè)園
    位于灞橋區(qū)，即將開工建設(shè)，以信息，高科技材料，加工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
前 景
    和灞橋科技產(chǎn)業(yè)園將在滻河，灞河流域形成以房地產(chǎn)開發(fā)，休閑娛樂，餐飲，以及以高科技為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模式，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，從而從根本上改變城東區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單調(diào)(主要是紡織業(yè)和軍工)，無支柱產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速，健康發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
二，周邊在建項(xiàng)目
半坡湖渡假村會(huì)議中心
    位于浐和開發(fā)區(qū)南部商務(wù)服務(wù)區(qū)內(nèi)，與本項(xiàng)目近鄰。占地35畝，總建筑面積7800平方米。達(dá)到三星級(jí)客房標(biāo)準(zhǔn)，200個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間及豪華高級(jí)套房和多功能會(huì)議廳，配備有大型宴會(huì)廳， 舞廳及健身房，康復(fù)理療中心。
都市花園
    "都市花園"位于浐河開發(fā)區(qū)旅游度假區(qū)內(nèi)，與本項(xiàng)目近鄰，由中銀萬泰(西安)置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目總投資4。5億元，占地341畝，綠地面積 136畝，建筑容積率0。88。其特點(diǎn)是公共設(shè)施建設(shè)比重較大，如文體，娛樂，圖書館等，建設(shè)工期兩年。
長力大廈
    位于浐河開發(fā)區(qū)工業(yè)區(qū)，總面積為15000m2，地下及地上共計(jì)十六層(下建地下停車場)。其中裙房為三層，主要功能有：一層超市，二層餐廳，三層娛樂，四到五層為賓館，六層以上為寫字樓。
華田大酒店
    位于浐河開發(fā)區(qū)工業(yè)區(qū)，項(xiàng)目主體為7層框架結(jié)構(gòu)，土地使用面積為3947平方米(5。9畝)， 建筑用地面積1767平方米，總建筑面積10193平方米，1-2層(商場，接待廳)3331平方米，3-6層(客房及寫字間)6662平方米，7層為設(shè)備層200平方米。該項(xiàng)目總投資3300萬元。將建有國際標(biāo)準(zhǔn)的娛樂中心(餐飲，娛樂，健身，美容，桑拿，洗浴，休閑)和室內(nèi)溫泉游泳館。
華清園小區(qū)
    位于開發(fā)區(qū)北部工業(yè)區(qū)，占地202畝，建筑面積16萬平方米， 交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，小區(qū)綠化面積達(dá)50%，空氣質(zhì)量優(yōu)量，富含礦物質(zhì)的地?zé)釡厝�提�?4小時(shí)的沐浴及生活用熱水。小區(qū)實(shí)行全封閉的社區(qū)管理模式，配套設(shè)施齊全。
三，地域發(fā)展前景
優(yōu)勢(shì)
    浐河是西安市距離城市中心最近，綜合條件最好的水系。
    浐河地區(qū)是市政府即將啟動(dòng)的"西安東大門"新建規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。
    河地區(qū)豐富的水資源，河灘地，坡塬地為實(shí)踐西安市政府 經(jīng)營城市，創(chuàng)建西部最佳 理念提供了科學(xué)合理的發(fā)展空間。
    浐河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是托起城東經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基石。
    政府即將進(jìn)行咸寧東路，長樂東路，韓森路等聯(lián)系主城區(qū)和城東地區(qū)城市道路的改，擴(kuò)建工程，屆時(shí)連接主城區(qū)和城東的交通將更加方便，通暢。
    灞橋科技產(chǎn)業(yè)園加速灞橋區(qū)產(chǎn)業(yè)改造，提升城區(qū)綜合素質(zhì)，將成為灞橋區(qū)城市發(fā)展的希望所在。
未來3—5年內(nèi)，浐河開發(fā)區(qū)，灞橋科技產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展將使灞橋區(qū)同西安城東完全連接起來，形成一個(gè)發(fā)展均衡，風(fēng)景秀美的大城東，而浐河則是連接二者的天然綠色環(huán)境紐帶和經(jīng)濟(jì)紐帶，將成為城東人休閑，娛樂，度假的好去處，更是居家置業(yè)的首選之地，發(fā)展前景廣闊。
    據(jù)此項(xiàng)目不遠(yuǎn)的白鹿原將建成西安市的城市森林，形成城市綠肺和城東地區(qū)綠色屏障。
不足
    城東地區(qū)和市區(qū)其它區(qū)域之間的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平存在著明顯差距。
    目前僅有長樂路和咸寧路聯(lián)系主城區(qū)，交通狀況不能滿足城東地區(qū)城市發(fā)展 需要。
    區(qū)域發(fā)展前景尚未完全體現(xiàn)，社會(huì)影響力不足，市民關(guān)注度較差。
    周邊配套設(shè)施不足
四，目標(biāo)客戶
    東郊?xì)v史居民。
    目前在東郊及灞橋工作的中青年白領(lǐng)階層。
    在高新開發(fā)區(qū)東區(qū)工作的白領(lǐng)階層。
    東郊及灞橋的小型私營業(yè)主。
    項(xiàng)目周邊的十幾家大型軍工，紡織企業(yè)職工家庭。由于住宅老化，企業(yè)改制，住房改革以及下海經(jīng)商等原因，有相當(dāng)一部分的家庭需要新置家產(chǎn)，本項(xiàng)目具有地域，環(huán)境，發(fā)展?jié)摿Φ葍?yōu)勢(shì)，對(duì)他(她)來說具有相當(dāng)?shù)奈�引力�?BR>第二部分：規(guī)劃建議
一，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
項(xiàng) 目
230畝
81。631畝
總用地面積
153333。18 m2
54420。612 m2
容積率
1。8
1。8
建筑密度
35%
35%
綠化率
60%
60%
道路用地
5%
5%
平均層數(shù)
5。59層
5。25層
總建筑面積
30萬m2
10萬m2
二，規(guī)劃要求
    項(xiàng)目地?cái)M建成具有獨(dú)特概念和較高文化品位的高尚住宅區(qū)，具有鮮明的代表性，成為西安乃至西北的建筑典范。作為高尚住宅區(qū)，要體現(xiàn)"以人為本，回歸社會(huì)"的理念。堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則，堅(jiān)持生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，要求環(huán)境幽雅，居住舒適方便，配套服務(wù)設(shè)施完善。平面布局功能完善合理，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，立面造型典雅，大方。為住戶提供一個(gè)真正舒適，休閑的經(jīng)典生活空間。
    我們立足項(xiàng)目本身優(yōu)，劣勢(shì)分析，依據(jù)市場供應(yīng)及需求特征提出的項(xiàng)目理念設(shè)計(jì)及規(guī)劃建議，希望能給海洋地產(chǎn)的藍(lán)色家園項(xiàng)目運(yùn)作帶來一些啟示。
#返樸歸真——簡約又持久
理念描述
    今天的城市——快捷的節(jié)奏淹沒了我們閑散的心境，愈來愈模式化的居住方式以驚人的速度吞沒了整個(gè)城市……。城市的淡漠，城市的冷硬，城市在給了你我無數(shù)便利的同時(shí)，也悄然抹掉了你我心靈中那些柔軟而親切的東西。
    蠶只有撐破自己的繭才能飛行和繁衍。
    我們的理念中社區(qū)沒有奇異的外表，沒有昂貴的穿著，也無需巨額的成本。
    簡約，自然，如同一塊塊天然的美玉，時(shí)間上的推移絲毫無損他們純樸而美麗的光澤。
    于是，"返樸歸真"就是營造這樣一種居住環(huán)境和生活方式，沒有成片讓人望而生畏的高層，沒有冷冰冰的玻璃幕墻折射出的蒼白………。社區(qū)里建筑的高度和層次都生動(dòng)而富于變化，建筑以不同的高度和不同的排列方式形成富有鄉(xiāng)村特色的格局。更注重給客戶"生活即在風(fēng)景中"的感覺。
    環(huán)境和景觀都滲透到日常生活中，景觀不再孤芳自賞，而能為人所用。幽香的自然景觀延伸了人們的生活空間，豐富的人文景觀使人們?cè)谟H近自然的同時(shí)也拉進(jìn)了彼此之間的距離，居民在這里可以找回都市生活中失落的自然和關(guān)愛。
    項(xiàng)目主要針對(duì)城東及西安其它區(qū)域的人群，他們作為"返樸歸真"的重要的居住群，將引領(lǐng)一種高品質(zhì)的生活方式。使浐河兩岸不僅成為一個(gè)適合居住的社區(qū)，而且在經(jīng)濟(jì)上得以騰飛。清新的空氣，健康地呼吸，"樸素生活"同時(shí)滿足了你的城市理想和居住追求，并將你帶入全新的生活體驗(yàn)之中，一種閑散輕松的"簡約自然生活"中去。
可行性分析
    歷史機(jī)遇：西部大開發(fā)以及入世成功，西安房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，西安其它適合住宅開發(fā)的區(qū)域可開發(fā)潛量已經(jīng)很小本地區(qū)優(yōu)惠政策，該區(qū)域用地規(guī)模大，有足夠的空間進(jìn)行開發(fā)，能營造高品質(zhì)的環(huán)境。
    區(qū)域優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地處西安城東浐河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，東臨西安罕見水系浐河，自然生態(tài)環(huán)境俱佳特別適合人居住，更有大主題環(huán)境做依托。
    交通優(yōu)勢(shì)：城東是西安乃至西北的交通要道，發(fā)展?jié)摿�巨大；�?xiàng)目兩邊的長樂東路和咸寧東路給附近居民的出行帶來更多方便。
    經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)：浐河開發(fā)區(qū)有政府的強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)，在未來發(fā)展中獨(dú)具天時(shí)，地利，人和的優(yōu)勢(shì)；
    市場保障：紡織城富裕人群西安城區(qū)西移和西安城東居民向東移居必將會(huì)聚居于生態(tài)環(huán)境好，適合人居住的浐河兩岸。
必要性分析
    目前房地產(chǎn)環(huán)境處營造階段，缺乏新生活方式的倡導(dǎo)。
    城東房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場號(hào)召力普遍不強(qiáng)，必須引進(jìn)全新居住理念，先進(jìn)設(shè)計(jì)，引導(dǎo)市場旺銷時(shí)機(jī)的提前到來。
    切實(shí)"以人為本，回歸自然"，以消費(fèi)者心理，生理需求和自然環(huán)境的結(jié)合為出發(fā)點(diǎn)。
消費(fèi)者分析
主要目標(biāo)消費(fèi)群
在城東工作和生活的歷史居民。
紡織城歷史居民中的可望改善居住條件的富裕階層。
在浐河經(jīng)濟(jì)帶工作的白領(lǐng)階層及中高級(jí)管理者。
長樂商貿(mào)圈中追求生活品位的業(yè)主。
目標(biāo)消費(fèi)者的特征描述
年齡：25—50歲之間
婚姻狀況：已婚人士居多。
教育程度：受過中，高等教育。
家庭月收入：2000—3000元
居住習(xí)慣：現(xiàn)工作地基本在城東，或從前就在這里居住。
目標(biāo)消費(fèi)者的購買特征
結(jié)構(gòu)：多層為主要需求，小高層次之。
戶型：三室二廳二衛(wèi)，二室二廳一衛(wèi)，三室一廳一衛(wèi)。
面積：100—120平米，80—100平米，51—80平米。
環(huán)境：園林式
項(xiàng)目特征分析
優(yōu)勢(shì)
市場調(diào)查顯示，中等社區(qū)最受市場青睞。
項(xiàng)目規(guī)模較大，則人氣旺，居家氛圍濃厚。
項(xiàng)目規(guī)模較大，則配套全，生活舒適，方便。
項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃好安排。
項(xiàng)目規(guī)模較大，容易創(chuàng)出品牌。
項(xiàng)目規(guī)模較大，經(jīng)營成本低。
項(xiàng)目地處西安罕見水系浐河邊，區(qū)位整體優(yōu)勢(shì)明顯。
項(xiàng)目具備塑造西安市場少有的親水概念社區(qū)的自然環(huán)境。
劣勢(shì)
城東住宅市場供需量小，樓盤競爭激烈。
規(guī)模較大，開發(fā)周期長，規(guī)劃超前難度大。
西安其它區(qū)域的優(yōu)質(zhì)樓盤大量分解目標(biāo)消費(fèi)群。
品牌影響力較小。
規(guī)劃理念建議
注重環(huán)境營造
    因地制宜，營造時(shí)尚，休閑，便利，舒適的環(huán)境。將線性景觀帶，各組團(tuán)綠地，社區(qū)的中心綠化有機(jī)結(jié)合，喬，灌，花，草相結(jié)合，充分進(jìn)行點(diǎn)，線，面，多層次景觀環(huán)境，水榭亭臺(tái)優(yōu)雅裝點(diǎn)，社區(qū)綠意風(fēng)華。
營造水景
    在小區(qū)中央景區(qū)引入起伏的坡地和悠悠碧水，日式旱噴泉，是您擁有真正返樸歸真的田園生活，使人居與自然和諧共生。讓所居之人——清晨，沐浴林間清風(fēng)雨露；黃昏，傾聽溪水瀑布流淌。營造的人工水景可考慮用污水循環(huán)系統(tǒng)進(jìn)行再利用，體現(xiàn)可持續(xù)的生態(tài)原則，并降低日后的管理運(yùn)營成本。
陽臺(tái)花園
    陽臺(tái)外側(cè)裝一小鐵架，可以錯(cuò)落有致的紡織各種各樣的盆栽和鮮花，陽臺(tái)內(nèi)側(cè)和護(hù)欄上可以種植牽�；�，長春藤，葡萄等攀藤植物，整個(gè)陽臺(tái)有綠葉相掩，花香怡人，使人足不出戶，也能享受大自然的樂趣。
注重健康的生活
    響應(yīng)人際交往的渴望，對(duì)忙碌生活節(jié)奏的緩解。應(yīng)用科技手法使人在健身大道步行保健，優(yōu)美環(huán)境，將大眾生活引向室外活動(dòng)，提倡新的生活方式，促進(jìn)居者的身心健康，增強(qiáng)小區(qū)活力。
注重生態(tài)平衡
    建立具有自我循環(huán)能力的社區(qū)體系，設(shè)置的循環(huán)利用系統(tǒng)，生活垃圾循環(huán)再生和再利用系統(tǒng)，加強(qiáng)小區(qū)的新陳代謝能力。降低住宅的能源消耗，降低常規(guī)能源消耗，注重"再生能源"的利用。
#內(nèi)涵生活——理想又現(xiàn)實(shí)
理念描述
    當(dāng)人們明白了知識(shí)可以改變生活，教育變成了生活中的一個(gè)中心點(diǎn)，成了每一個(gè)家庭選擇家庭生活方式的要素之一，人們對(duì)精神生活就有了更高的要求，便可望藝術(shù)成為生活的一部分。
    我們將教育作為構(gòu)成社區(qū)生活的重要組成部分，作為家庭生活的重心，這必然匯兌有教育以實(shí)際責(zé)任感的家庭，社會(huì)乃至政府產(chǎn)生大的震動(dòng)和推進(jìn)。
可行性分析
文化優(yōu)勢(shì)：有歷史文化淵源，強(qiáng)化與歷史文化環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。
設(shè)施優(yōu)勢(shì)：西安有可開發(fā)社區(qū)教育的資源優(yōu)勢(shì)。
人文優(yōu)勢(shì)：開發(fā)區(qū)有大量的小資人群，目標(biāo)客源文化層次較高，
4， 時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)：西安房地產(chǎn)未來開發(fā)中心勢(shì)必東移，藍(lán)色家園必將先入為主，成為掘得區(qū)域市場第一桶金者。
必要性分析
項(xiàng)目地規(guī)模較大，可以有效支援社區(qū)教育配套設(shè)施。
目標(biāo)客戶屬于強(qiáng)烈渴求不斷提高的年齡階段。
目標(biāo)客戶的子女多處于幼兒園，初中階段。
規(guī)劃理念建議
文化會(huì)所
    以健康，運(yùn)動(dòng)為主題簡易會(huì)所，提供一個(gè)休閑，娛樂的理想場所，通過文娛體育活動(dòng)，增強(qiáng)體質(zhì)，休閑放松，相互溝通，交流情感，創(chuàng)造良好的社區(qū)文化。
培訓(xùn)中心
    青少年文化內(nèi)涵培訓(xùn)，全國各類教育培訓(xùn)，才藝培訓(xùn)，國內(nèi)外先進(jìn)教育體系建立，增強(qiáng)小區(qū)教育質(zhì)量的社會(huì)影響力，渲染社區(qū)的文化氛圍。
民俗飲食
    商業(yè)步行街內(nèi)設(shè)茶藝，地方風(fēng)味食街，咖啡酒吧等場所，適合不同階層的不同需要。
智能網(wǎng)絡(luò)
    設(shè)置安全防范系統(tǒng)，集中管理與監(jiān)控系統(tǒng)，智能化計(jì)量收費(fèi)系統(tǒng)，家庭現(xiàn)代化通信系統(tǒng)。通過主動(dòng)式防范及被動(dòng)式防范，創(chuàng)小區(qū)安全環(huán)境。
開放交通
    設(shè)置方便電動(dòng)汽車，可供任意實(shí)用的社區(qū)公用腳踏車方便居住著。
三，項(xiàng)目功能分區(qū)及說明
    項(xiàng)目地較大，建議形成一個(gè)多功能的內(nèi)需型社區(qū)�？傮w分為出入?yún)^(qū)，公建區(qū)，住宅區(qū)，別墅區(qū)。
入口區(qū)
    入口區(qū)拓展一個(gè)廣場可以兼作公建區(qū)，住宅區(qū)，別墅區(qū)的入口，成為社區(qū)形象的重要節(jié)點(diǎn)。
公建區(qū)
商業(yè)服務(wù)
    在規(guī)劃布局中，以居民日常工作，生活的活動(dòng)規(guī)律為基礎(chǔ)，方便居民實(shí)用，提供最佳服務(wù)半徑，最大限度減少環(huán)境的干擾，采取點(diǎn)，線，面結(jié)合的方式促使小區(qū)商業(yè)中心與片區(qū)級(jí)商業(yè)中心合理分布，生活購物與休閑娛樂性購物相互滲透，在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)商業(yè)步行街，便利店等。
文化教育(建議不設(shè)中小學(xué))
    若要設(shè)置合理數(shù)量的幼兒園，小學(xué)及高素質(zhì)的中學(xué)。學(xué)校的規(guī)劃位置，應(yīng)即考慮社區(qū)內(nèi)學(xué)生的便利，又考慮了周邊小區(qū)的廣泛生源。
體育運(yùn)動(dòng)
    社區(qū)內(nèi)中小學(xué)的運(yùn)動(dòng)場地在課余時(shí)間可向居民開放，體育設(shè)施科結(jié)合綠地布置兒童游戲和老年休閑場所。引入健康步道。
別墅區(qū)
建議圍繞中心綠化帶作少量別墅。
    錯(cuò)落有致的靈活布置，每座別墅都有面積不一的庭院和露天平臺(tái)，既保證個(gè)人空間的私密性，有拓展交往的和公共場所，追求別墅區(qū)道路形態(tài)蜿蜒起伏。
住宅區(qū)
    以多層疊加別墅住宅為主體，并配以少量的小高層和高層。
    多層疊加別墅住宅，小高層和高層形成活潑跳躍的天際線，加上內(nèi)部的立體綠化，使每個(gè)組團(tuán)形成了各有特色的悠悠庭園。建筑尺度的小型化，空間多樣化，降低密度感，創(chuàng)造尺度親切宜人的居住氛圍，緩解都市人緊張的心理壓力，促進(jìn)身心健康。
    項(xiàng)目著眼于居住者對(duì)高品質(zhì)生活的需求，項(xiàng)目對(duì)于住宅單體與戶型內(nèi)部空間的設(shè)計(jì)予以高度重視。采用大面寬，小進(jìn)深，主要居室南向，良好的通風(fēng)與采光，戶戶享有的南向玻璃陽光室。采用退臺(tái)及坡屋頂形勢(shì)，營造"步移景異"的內(nèi)部景觀與空間。
四，道路系統(tǒng)布局及說明
社區(qū)道路設(shè)置
    道路分級(jí)布置，感到與支道形成主次分明，有層次道路系統(tǒng)。道路網(wǎng)絡(luò)清晰，整合有序，導(dǎo)向明確，干道及小路旁應(yīng)具有良好的景色，交織成有景觀表現(xiàn)力的"動(dòng)感視廊"。
人車分流設(shè)置
    建立完善，邊界都不干擾的人車分流網(wǎng)絡(luò)，因地度勢(shì)，巡視促成，弱化區(qū)內(nèi)車行系統(tǒng)，強(qiáng)化完整的步行系統(tǒng)，盡量保持社區(qū)安靜，減小車行交通面積。
停車場布置
    自行車庫均采用集中式布置，布置在組團(tuán)處入口處。小汽車停車采用半地下車庫，去內(nèi)地平高于車道1。2米，汽車通過外環(huán)道進(jìn)入半地下車庫。在車庫設(shè)計(jì)上，按每10戶4個(gè)車位的比例預(yù)設(shè)車位數(shù)，部分小高層，高層采取層低架空既可做綠化，又可做地下停車。
五，建筑風(fēng)格，色彩及說明
總體建筑風(fēng)格及色彩
    社區(qū)的住宅建筑的造型突出體現(xiàn)現(xiàn)代大城市的風(fēng)貌，社區(qū)的主色調(diào)要統(tǒng)一，局部色彩有要有所變化，增強(qiáng)小區(qū)各組團(tuán)的領(lǐng)域感和識(shí)別性。
建筑群體及單體規(guī)劃
    建筑群體講求和諧，以統(tǒng)一協(xié)調(diào)為主，以多樣化為輔，形成大統(tǒng)一，小變化的建筑群體特征，使建筑既協(xié)調(diào)又有個(gè)性。
    建筑單體平面實(shí)用簡潔，空間方正明確。以簡明一致，尺度宜人的單體組成豐富的群體，建筑空間簡潔又豐富，注重整體輪廓線，形成統(tǒng)一中的變化。
六，環(huán)境規(guī)劃及說明
總體環(huán)境規(guī)劃
塑造視覺環(huán)境
    景觀環(huán)境在滿足日照，通風(fēng)等條件下盡可能為其爭取良好視角，在住戶"無景可觀"時(shí)，適時(shí)適地的造景或組景，善用場外之景，將小區(qū)外的風(fēng)景"借入"社區(qū)，住宅造型盡可能塑造不同風(fēng)格。充分利用小區(qū)的地形，地貌塑造視覺環(huán)境，創(chuàng)生動(dòng)景觀。
多層次景觀
    社區(qū)采用立體多層景觀，建議小型的活動(dòng)設(shè)施分散布置，并使其景觀化，較大規(guī)模的娛樂項(xiàng)目，適于集中建設(shè)，設(shè)置景觀緩沖帶予以隱藏。
親自然設(shè)計(jì)
組團(tuán)內(nèi)綠化
    精心安排公用綠地，建筑小品和宅間綠地，使線性景觀帶和組團(tuán)的集中綠地及垂直綠化相結(jié)合。讓居者真正感覺到綠色空間的美感。
小品布置
    加強(qiáng)精品意識(shí)，在細(xì)處精雕細(xì)刻，為居者提供舒適方便的條件。
共享空間
    精心創(chuàng)造條件使人可以自由參與其中，通過一定參與和情感介入，使自身行為與環(huán)境有機(jī)結(jié)合，如設(shè)計(jì)水井時(shí)考慮供人在水中嬉戲的景園，又如小高層，高層住宅低層架空下的共享綠色空間。通過將作為主體的多層設(shè)計(jì)為獨(dú)特的疊加別墅，樹立小區(qū)低價(jià)位，高品質(zhì)的公眾形象。
第三部分：階段推廣主題
一，概念闡釋
(一)親水概念：
    古語云："仁者樂山，智者樂水"，中華五千年文明史與山水素有不解之緣；十三朝古都西安，歷史文化源遠(yuǎn)流長，近山親水理念更是深入人心；山借水增添靈性，人以水聚財(cái)，家居近水已成為現(xiàn)代人選者居所的重要條件。西安自古便有"八水繞長安"之美譽(yù)，但由于地處北方，加之現(xiàn)在的西安城區(qū)離"八水"中大多數(shù)水源距離均較遠(yuǎn)，臨水而居只能是一種奢望。然而，在國家山川秀美工程全面啟動(dòng)和西安市政府的大力推動(dòng)下，西安人又將享受山清水秀的自然風(fēng)光。浐河作為距西安城區(qū)最近的水系，擁有營造水景的優(yōu)勢(shì)自然條件和積聚已久的市場資源支撐，藍(lán)色家園作為浐河附近第一個(gè)具備獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的親水型商住小區(qū)必將受到市場的追捧。
親水家園的基本特征：
1，小區(qū)臨近活水源，擁有良好的自然水景風(fēng)光；
2，小區(qū)所在區(qū)域具備良好的生態(tài)環(huán)境，特別適合人居�。�
3，小區(qū)內(nèi)有自成體系的循環(huán)水景；
4，小區(qū)建設(shè)有生態(tài)控制系統(tǒng)，確保小區(qū)的健康生態(tài)。
(二)"疊加別墅"概念
"疊加別墅"即是將多層建設(shè)為復(fù)式別墅的簡稱。
    在歐美國家"TOWN HOUSE"比較流行，其中以連排別墅最具代表性，而在日本，新加坡等東方國家"疊加別墅"更受這些土地面積較為緊缺國家的歡迎。近幾十年來，由于中產(chǎn)階級(jí)隊(duì)伍的不斷擴(kuò)大，在他們只追求生活品位而有相對(duì)不富裕的客觀條件推動(dòng)下，"疊加別墅"由于其經(jīng)濟(jì)性，科學(xué)性，品味性而倍受市場推崇。在中國由于目前中產(chǎn)階層尚未形成，社會(huì)財(cái)富分配的不盡合理，致使社會(huì)消費(fèi)產(chǎn)品市場供應(yīng)畸形發(fā)展，加之中國房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，故而在房地產(chǎn)市場常常表現(xiàn)為為少數(shù)人蓋房，一些更適合中國大眾的精品建筑類型并未大面積引入。"疊加別墅"正是在這種背景下引入西安的，她的到來勢(shì)必引起市場的強(qiáng)烈震動(dòng)!從此西安有了為普通市民量身打造的別墅——"疊加別墅"區(qū)。
"疊加別墅"的基本特征：
戶型結(jié)構(gòu)科學(xué)，合理，能從根本上解決了住宅動(dòng)，靜分區(qū)問題，業(yè)主的生活私密性得到保障；
商品房經(jīng)濟(jì)性良好，高而不貴緊切普通市民需求；
注重室內(nèi)生活空間的營造，品味高級(jí)，特色鮮明。
(三)"小資家庭"概念
    現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)繁榮，市民生活穩(wěn)定 ，在鄧小平同志關(guān)于讓一部分人先富起來的偉大理論引導(dǎo)下，西安已有相當(dāng)數(shù)量的家庭邁入小康生活。如今日漸富裕起來的市民愈來愈重視追求生活品質(zhì)，休閑，享受成為這一部分人的普遍追求。這一理念體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上，便使一部分購房者更注重戶型設(shè)計(jì)，小區(qū)布局乃至社區(qū)整體品質(zhì)，對(duì)生活質(zhì)量的追求已成為富裕人群的普遍共識(shí)。然而，這一人群又不是非常富裕，能夠在保持目前生活整體狀態(tài)的前提下，享受高品質(zhì)的生活勢(shì)必成為其生活理想，于是在中國各大城市出現(xiàn)了一批小資產(chǎn)階級(jí)階層。這一階層相當(dāng)于西方發(fā)達(dá)國家的中產(chǎn)階層，又有明顯的中國社會(huì)特色，而由這一人群為核心的家庭即為"小資"家庭。其基本特征如下：
1，大多有個(gè)人事業(yè)，生活較為富裕；
2，注重生活品質(zhì)的提高，追求品位；
3，個(gè)人事業(yè)或家庭對(duì)某個(gè)地區(qū)環(huán)境的依賴性大；
4，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)意識(shí)且看中生活實(shí)效；
5，多為兩代三口之家。
二，階段推廣主題
    藍(lán)色家園的階段推廣主題本著立足于項(xiàng)目自身特色，結(jié)合區(qū)域乃至西安市場現(xiàn)狀擬定。在階段推廣主題中考慮到市場競爭的多變性，并未將具體銷售策略融合進(jìn)主題，在實(shí)際操作中可根據(jù)市場實(shí)際情況擬定。
(一)概念提示期
時(shí) 間：項(xiàng)目立項(xiàng)至內(nèi)部認(rèn)購結(jié)束
主 題：1，城東第一生活港——藍(lán)色家園開工；
2，獻(xiàn)給"小資"階層的理想家園——藍(lán)色家園"疊加別墅"閃亮登場；
3，藍(lán)色家園帶來市場強(qiáng)力沖擊——用買高層的錢買別墅。
目 標(biāo)：1，樹立藍(lán)色家園的獨(dú)特形象；
2，對(duì)目標(biāo)購房人群產(chǎn)生需求沖擊，使藍(lán)色家園成為被選住宅；
3，確立高品質(zhì)，中等價(jià)位經(jīng)濟(jì)型時(shí)尚家居的市場地位。
(二)概念推廣期
時(shí) 間：開盤銷售初期
主 題：1，浐河兩岸，西安人未來居住的理想地域；
2，"疊加別墅"掀起市場巨瀾——藍(lán)色家園經(jīng)濟(jì)型疊加別墅熱賣；
3，"陽光，河流，垂柳，清新空氣，生態(tài)家園"——藍(lán)色家園演繹新型體驗(yàn)生活新空間；
4，藍(lán)色家園營造生態(tài)型親水家園。
目 標(biāo)：1，深化藍(lán)色家園概念特色；
2，推進(jìn)項(xiàng)目上市推廣；
3，全面展示藍(lán)色家園的比較優(yōu)勢(shì)。
(三)強(qiáng)勢(shì)銷售期
時(shí) 間：藍(lán)色家園主題銷售時(shí)期
主 題：1，浐河岸邊新景觀，藍(lán)色家園演繹時(shí)尚家居新空間；
2，藍(lán)色家園，擁有的不僅僅是風(fēng)景，更有不盡的生活風(fēng)情；
3，返樸歸真，簡約又持久——藍(lán)色家園以簡約精致，天人合一的全新理念打造城市生活新田園；
4，精益才能求精，藍(lán)色家園的獨(dú)特魅力是這樣煉成的；
5，藍(lán)色家園不僅僅是超值。
目 標(biāo)：1，全面推進(jìn)銷售；
2，樹立藍(lán)色家園的品牌形象。
(四)品牌維護(hù)期
時(shí) 間：清盤期前后。
主 題：1，藍(lán)色家園引入名校教育體系；
2，海洋地產(chǎn)，浐河巨獻(xiàn)——藍(lán)色家園引領(lǐng)西安房地產(chǎn)市場新方向。
目 標(biāo)：1，促進(jìn)銷售清盤；
2，提升海洋地產(chǎn)品牌美譽(yù)度。